Zastanawiając się nad obowiązkiem uregulowania podatku od spadków i darowizn
należy rozważyć:

  • Kto na rzecz kogo dokonuje przysporzenia majątkowego lub po kim i na rzecz
    kogo następuje spadkobranie,
  • jaka jest wartość przysporzenia majątkowego.

W przypadku otrzymania darowizny lub nabycia spadku od/po bliskiej osobie chcąc skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn konieczne jest złożenie formularza podatkowego SD-Z2 do właściwego Urzędu Skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Z obowiązku uiszczenia podatku są zwolnieni obdarowani będący najbliższą rodziną darczyńcy (“zerowa” grupa podatkowa), do których należą: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowe), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha, jednakże niezbędne jest złożenie w terminie formularza podatkowego SD- Z2.

Podstawa prawna: art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn

Warto nadmienić, że zwolnienie podatkowe określone w wyżej wskazanym art. 4a ma zastosowanie tylko do nabywcy, który w chwili nabycia posiadał obywatelstwo polskie, obywatelstwo państwa członkowskiego UE, państw członkowskich EFTA lub miał miejsce zamieszkania na terytorium RP lub innego takiego państwa.

Podsumowując zgłoszenie do właściwego Urzędy Skarbowego obejmuje:
(musi spełnić jedno wymaganie z każdej kolumny)

Nabywcę na podstawie

Zbywca to

Obywatelstwo/Stałe zamieszkanie

  • dziedziczenia,

  • zapisu zwykłego, dalszego albo windykacyjnego,

  • polecenia testamentowego,

  • zachowku,

  • dyspozycji bankowej wkładem na wypadek śmierci,

  • dyspozycji uczestnika otwartego funduszu inwestycyjnego albo specjalistycznego otwartego funduszu inwestycyjnego,

  • nieodpłatnego zniesienia
    współwłasności,

  • darowizny albo polecenia
    darczyńcy,

  • nieodpłatną rentę, czyli
    regularnie dostaje od
    kogoś pieniądze albo
    rzeczy,

  • nieodpłatne użytkowanie,

  • nieodpłatną służebność.

  • żona, mąż, 

  • córka, syn, wnuki, prawnuki,

  • matka, ojciec,

  • babcia, dziadek, prababcia, pradziadek,

  • pasierbica, pasierb,

  • rodzeństwo,

  • macochą, ojczymem.

  • Polska,

  • kraj Unii Europejskiej,

  • Islandia,

  • Liechteinstein,

  • Islandia,

  • Norwegia.

Ustawodawca wyróżnia trzy grupy podatkowe, od których uzależnia kwotę wolną od podatku:

1) do pierwszej grupy podatkowej zalicza się najbliższą rodzinę: małżonka, zstępnych (syn, córka, wnuki), wstępnych (matka, ojciec, dziadkowie), rodzeństwo, pasierba, ojczyma, macochę, teściów, zięcia i synową,

2) do drugiej grupy podatkowej należą dalsi krewni darczyńcy (spadkodawcy): zstępni rodzeństwa (siostrzeniec, bratanek), rodzeństwo rodziców (wuj, ciotka), zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa (np. mąż siostry), rodzeństwo małżonków (np. brat żony – szwagier), małżonków rodzeństwa małżonków (np. mąż siostry męża), małżonków innych zstępnych (np. żona wnuka),

3) do trzeciej grupy podatkowej należą wszystkie pozostałe osoby niezaliczone do pozostałych grup.

Poszczególnym grupom podatkowym przypisano kwoty wolne od podatku i
darowizny do tej kwoty nie trzeba zgłaszać nabycia do Urzędu Skarbowego i płacić
podatku
od spadków i darowizny. Kwoty te są następujące:

  • 36 120 zł od jednej osoby w przypadku osób należących do I grupy podatkowej,
  • 27 090 zł od jednej osoby w przypadku nabywców z II grupy podatkowej,
  • 18 060 zł od jednej osoby w przypadku nabywców z III grupy podatkowej.

Spadki i darowizny o wartości niższej od wskazanych mieszczą się w kwocie wolnej od podatku. W przypadku gdy wartość przysporzenia jest wyższa podatek trzeba zapłacić i liczony jest on od nadwyżki kwoty wolnej od podatku. Wówczas należy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację na formularzu podatkowym SD-3 w terminie miesiąca od powstania obowiązku podatkowego (nie dotyczy osób najbliższych korzystających ze zwolnienia opisanego powyżej).

A kto nie musi zgłaszać przysporzenia majątkowego?

  • Każdy kto, dostał majątek na podstawie umowy darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności, której dokonał u notariusza.
  • Każdy kto, dostał majątek, którego wartość nie przekracza kwoty  36 120 zł. Na tą kwotę składa się majątek otrzymany w ciągu 5 lat od jednej osoby łącznie (darowizny spadek).

Darowizna pieniędzy – wymogi zwolnienia podatkowego

  • Środki pieniężne muszą być przelane na rachunek bankowy obdarowanego.
  • Ważny jest tytuł przelewu środków pieniężnych – wskazanie, że jest to darowizna i kto komu przekazuje darowiznę przykładowo: . „Darowizna dla mojego syna Jana Kowalskiego”
  • Przelew pieniędzy musi być udokumentowany potwierdzeniem przelewu wygenerowanym z rachunku bankowego, potwierdzeniem bankowym lub przekazem pocztowym.

    Pieniądze przekazane w gotówce nie podlegają zwolnieniu podatkowemu!

Darowizna dokonana u notariusza
Dokonując darowizny w formie aktu notarialnego umowa, to notariusz zawiadamia urząd skarbowy. Przesyła do urzędu wypis sporządzonej umowy, co zastępuje obowiązek zgłoszenia darowizny przez strony umowy.

Kiedy należy zgłosić otrzymaną darowiznę lub spadek?

Jak już zostało wskazane wcześniej, termin do zgłoszenia otrzymanej darowizny/ spadku wynosi 6 miesięcy od momentu, gdy powstał obowiązek podatkowy. Tego terminu nie można przywrócić. Dokonanie zgłoszenia po upływie 6 miesięcy powoduje utratę prawa do całkowitego zwolnienia od podatku.

Sposób przysporzenia

Moment powstania obowiązku podatkowego

Dziedziczenie

Od dnia, kiedy:

  • uprawomocniło się orzeczenie sądu,

  • został zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,

  • zostało wydane europejskie poświadczenie spadkowe.

Zapis zwykły, dalszy, polecenie testamentowe, polecenie darczyńcy

Od dnia ich wykonania, np. od dnia, kiedy na podstawie polecenia zostaje przeniesiona na ciebie własność nieruchomości.

Zapis windykacyjny

Od dnia, kiedy:

  • uprawomocniło się orzeczenie sądu lub postanowienie częściowo stwierdzające nabycie przedmiotu zapisu windykacyjnego,

  • został zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,

  • zostało wydane europejskie poświadczenie spadkowe.

Zachowek

Od dnia, gdy zostanie zaspokojone roszczenie lub jego część, na przykład od dnia wypłaty zachowku.

Dyspozycja wkładem na wypadek śmierci

Od dnia śmierci właściciela tego wkładu.

Dyspozycja uczestnika funduszu inwestycyjnego na wypadek śmierci

Od dnia śmierci uczestnika funduszu.

Darowizna, która została zawarta w innej formie niż akt notarialny

Od dnia, gdy zostanie spełnione przyrzeczone świadczenie (na przykład w przypadku darowizny pieniędzy od dnia ich otrzymania przez ciebie).

Nieodpłatna służebność, renta oraz użytkowanie

Od dnia, gdy zostaną ustanowione te prawa.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Od dnia, gdy zawarto taką umowę lub ugodę albo uprawomocniło się orzeczenie sądu.

Dowiedzenie się o przysporzeniu po upływie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego

W przypadku dowiedzenia się o spadku lub darowiźnie już po upływie 6 miesięcy –wyjątkowo można skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Należy złożyć formularz w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym powzięto informację o przysporzeniu majątkowym. Do formularza zgłoszeniowego należy dołączyć dokument, który potwierdzi termin, kiedy została przekazana informacja o spadku lub darowiźnie.

Konsekwencje braku zgłoszenia

  • Brak złożenia formularza w terminie albo brak potwierdzenia otrzymania pieniędzy jest równoznaczny zapłatą podatku od spadków i darowizn. Najbliższa rodzina traci prawo do zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.
    Podatnik wówczas uiszcza podatek na zasadach ogólnych. Może uwzględnić kwotę wolną od podatku. Podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów. Zostanie to ustalone według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia oraz cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Po przekroczeniu terminu trzeba również złożyć zeznanie SD-3, w którym wskazuje się wielkość nabytego majątku.
  • Gdy  dopiero w trakcie kontroli urzędu skarbowego albo urzędu celno- skarbowego okaże się, że element majątku pochodzi z darowizny, spadku lub polecenia darczyńcy – niezbędne będzie zapłacenie podatku w wysokości 20% wartości tego majątku.

Często spotykaną prośbą klientów Kancelarii Notarialnej jest umieszczenie zapisu w akcie notarialnym „że przejście własności nieruchomości nastąpi dopiero z chwilą zapłaty całej ceny sprzedaży”, jednakże zgodnie z obowiązującym prawem – przejście własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu przez strony umowy i notariusza, a ustanowienie w tym zakresie warunku jest niedopuszczalne.

Stres Klientów jest jak najbardziej uzasadniony, ponieważ na szali mamy pokaźną sumę pieniędzy. Każda ze stron umowy pragnie zadbać o swoje interesy, jednakże notariusz stoi na straży należytego zabezpieczenia praw i interesów obu stron czynności. Poniżej znajdują się powszechne sposoby zabezpieczenia zapłaty ceny przy umowie sprzedaży.

I. Art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego, tzw. „Trzy siódemki”

Najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży jest złożenie przez kupującego oświadczenia w akcie notarialnym, że zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu umówioną cenę w określonym terminie i w stosunku do tego zobowiązania poddaje się wprost z tego aktu notarialnego egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt. 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Tymże sposobem zabezpieczamy nie tylko zobowiązanie zapłaty sumy pieniężnej, ale również obowiązek wydania nieruchomości w określonym terminie.

A w praktyce, co dają „trzy siódemki” dla Sprzedającego?

Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym daje sprzedającemu, który nie otrzymał zapłaty ceny (lub jej części) w umówionym terminie, możliwość zwrócenia się do Sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Wówczas gdy akt notarialny opatrzony jest klauzulą wykonalności kolejnym krokiem jest wystąpienie z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przez komornika. Poprawnie sporządzony rygor egzekucji skraca czas egzekwowania należności i dochodzenia swoich praw.

Akt notarialny zawierający rygor egzekucji, opatrzony w klauzulę wykonalności, jest dokumentem równym wyrokowi sądowemu w sprawie o zapłatę należności, jednakże wierzyciel nie musi przechodzić przez długotrwały proces sądowy.

II. Depozyt notarialny

Coraz częściej w praktyce notarialnej strony umowy sprzedaży zabezpieczają zapłatę ceny poprzez złożenie sumy pieniężnej do depozytu notarialnego, czyli na specjalny rachunek bankowy prowadzony przez Kancelarię Notarialną. Takie rozwiązanie daje sprzedającemu komfort psychiczny, ponieważ posiada pewność, że kupujący posiada wystarczające środki finansowe na zakup nieruchomości.

Zgodnie z art. 108 ustawy Prawo o notariacie, notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, w celu wydania ich konkretnej osobie. Z przyjęcia depozytu notariusz sporządza protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej pieniądze, określa tożsamość osoby, której ma zostać wydany depozyt, wskazuje zdarzenie, od którego uzależnione jest wydanie oraz termin wydania.

Powyższe zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży wiąże się z dodatkową opłatą notarialną.

III. Rachunki bankowe w tych samych Bankach

Polecanym rozwiązaniem jest założenie przez Sprzedającego i Kupującego rachunków bankowych w tym samym Banku oferującym bankowość elektroniczną. Strona kupująca może dokonać przelewu środków pieniężnych na rachunek strony sprzedającej w trakcie czynności notarialnej. Wówczas określona kwota pieniężna pojawia się na rachunku bankowym sprzedającego w czasie rzeczywistym (niemalże natychmiast), dzięki czemu strony umowy mogą bezpiecznie podpisać akt notarialny.

Dnia 28 kwietnia 2023 roku znowelizowano  ustawę o charakterystyce energetycznej budynków, obecnie każdy zamierzający sprzedać lub wynająć: budynek, lokal lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – zobowiązany jest spełnić nowy obowiązek, jakim jest sporządzenie i przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej.

Definicja

Świadectwo charakterystyki energetycznej stanowi dokument zawierający zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, a także ewentualne zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku, oraz odpowiednie dane identyfikacyjne. Przy czym częścią budynku może być nie tylko samodzielny lokal mieszkalny albo użytkowy, ale także inny zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidziany do odrębnego użytkowania.

W przypadku gdy sprzedaż/najem dotyczy budynku, należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej dla całego budynku, natomiast jeśli sprzedaż/najem dotyczy lokalu (czyli części budynku), należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej tylko części budynku.

Do sporządzenie dokładnego świadectwa charakterystyki energetycznej niezbędne jest uwzględnienie parametrów technicznych konstrukcji budynku, instalacji oraz źródła ciepła.

Ważność świadectwa

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Wyjątek stanowi sytuacja, w której w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części. Zmiana taka prowadzi do utraty ważności dotychczasowego świadectwa i konieczności sporządzenia nowego.

W jakiej formie przekazać świadectwo?

•    forma papierowa – opatrzona numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej,

•   forma elektroniczna – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Obowiązek notariusza

Zgodnie z art. 11 ust 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków: „Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ust. 1 pkt 1. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku”. Kara grzywny wynosi do 5.000 zł.

Zakaz zrzeczenia się dostarczenia świadectwa

Z ustawy wynika wprost zakaz zamieszczania w umowach sprzedaży oraz najmu klauzul, na podstawie których nabywca lub najemca zrzeka się uprawnienia do żądania dostarczenia mu świadectwa charakterystyki energetycznej albo jego kopii. Postanowienia tego typu z mocy prawa są nieważne.

Kto jest uprawniony do sporządzenia świadectwa?

Minister Rozwoju i Technologii, jako minister właściwy ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa – prowadzi centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, który obejmuje m.in. wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.

Wykaz osób uprawnionych można sprawdzić pod niżej wskazanym linkiem: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych. Stanowi on wiarygodne źródło informacji i pozwala na weryfikację, czy dana osoba jest wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw.