Strona główna > Czynności notarialne > Umowa przedwstępna
1. Umowa jednostronna zobowiązująca, w której jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia z drugą stroną umowy przyrzeczonej [w tym przypadku strona zobowiązana nie może dochodzić zawarcia umowy od drugiej strony, strona uprawniona powinna współdziałać z dłużnikiem],
2. Umowa dwustronnie zobowiązująca, w której obie strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną [każda ze stron jest zarówno zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i ma roszczenie o to, by druga strona złożyła konkretne oświadczenie woli].
Umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej powinna zawierać istotne postanowienia (essentialia negotii) końcowej umowy.
Przykład: Umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży, musi wskazywać sprzedającego, kupującego, przedmiot umowy, cenę i sposób wydania przedmiotu umowy.
>
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy
przyrzeczonej.
>
Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
>
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Oznaczenie terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona ułatwia ustalenie stosunku prawnego łączącego strony na podstawie tej umowy. Przeważnie termin wskazany jest datą kalendarzową, jednakże orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza przykładowe określenia: „na wiosnę”, „po żniwach” – upływ terminu da się wówczas z góry ustalić bez jakichkolwiek trudności.
Skutkiem upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia, a jedynie wymagalność roszczenia o zawarcie umowy, której konsekwencją jest rozpoczęcie biegu jednorocznego terminu przedawnienia. Upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje, że strony są zwolnione z obowiązków obligacyjnych. Sytuację prawną po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej strony uprawnionej reguluje przepis art. 390 Kodeksu cywilnego. Również po upływie terminu strony powinny podejmować czynności umożliwiające zawarcie umowy przyrzeczonej z konsekwencjami z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Dopóki nie nastąpi rozwiązanie umowy przedwstępnej, jej wygaśnięcie – istnieje obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej.
Art. 390. [Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej]
§ 1.
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2.
Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Umowa przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie, niezależnie od tego w jakiej formie musi być zawarta umowa końcowa. Warto mieć na uwadze, że dla celów dowodowych zalecana jest minimum forma pisemna.
>
Dochodzenie przez wierzyciela roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (skutek silniejszy – forma aktu notarialnego)
Jeżeli umowa przedwstępna zawarta jest w formie aktu notarialnego (czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej) to najważniejszym roszczeniem strony umowy w związku z brakiem zawarcia umowy definitywnej jest dochodzenie przed Sądem przymusowego jej zawarcia.
>
Dochodzenie roszczenia odszkodowawczego (skutek słabszy – zwykła forma)
Jeżeli umowa przedwstępna zawarta jest w formie aktu notarialnego (czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej) to najważniejszym roszczeniem strony umowy w związku z brakiem zawarcia umowy definitywnej jest dochodzenie przed Sądem przymusowego jej zawarcia.
Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wzmacniającym więź zobowiązaniową między stronami i pełniącym funkcje mobilizującą, dyscyplinującą oraz zabezpieczającą. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej
W akcie notarialnym można złożyć wniosek o wpisanie do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości (opłata sądowa 150 zł za wpisanie roszczenia oraz 75 zł za jego wykreślenie).
„Notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stwarza roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży (art. 390 §2 Kodeks cywilny) oraz roszczenie o przeniesienie własności wynikające z tej umowy. Roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej nie jest roszczeniem przyszłym, lecz roszczeniem istniejącym, którego realizacja może nastąpić w przyszłości. Podlega ono na ujawnieniu w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.” Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13.7.2005 r. I CK 28/05
W celu poznania dokładnych kosztów
zapraszamy do kontaktu z Kancelarią: