Strona główna > Czynności notarialne >  Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej

Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej

Sklasyfikowanie nieruchomości jako nieruchomości rolnej, oparte o przepisy Kodeksu cywilnego i Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ma kluczowe znaczenie w przypadku chęci zbycia lub nabycia takiej nieruchomości, ponieważ obrót może podlegać ograniczeniom ustawowym.

Co do zasady nabyć nieruchomość rolną może rolnik indywidualny. Chcąc uzyskać odpowiedź, czy możemy nabyć daną nieruchomość, należy ustalić czy jest ona nieruchomością rolną.

Zatem co jest „nieruchomością rolna”? Na początek warto zapoznać się z definicjami ustawowymi:

Kodeks cywilny – art. 46

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Przykładowe orzeczenia:

  • Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999 roku III CKN 140/98 – „O rolniczym charakterze gruntu przesądza jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób jego aktualnego wykorzystywania.”,
  • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2006 roku I OSK 132/06 – „Kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej.”

Definicja z Kodeksu cywilnego zalicza grunt do nieruchomości rolnych, gdy istnieje potencjalna możliwość wykorzystywania go do celów rolnych. Klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków oraz aktualna zabudowa nie zmieniają statutu prawnego nieruchomości w kwestii przynależności do gruntów rolnych.

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego – art. 2 pkt 1)

Nieruchomość rolną – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. (zob. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2009 roku II CSK 9/09)

W praktyce dysponując wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczeniem o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, możemy jednoznacznie stwierdzić, że dana nieruchomość nie podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomością rolną jest nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami, dla której:

1) nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) która jest przeznaczona jest w miejscowym planie na cele rolne.

Prawo pierwokupu

W określonych ustawą sytuacjach, w wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu  nieruchomości rolnej.

W sytuacji, gdy KOWR przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej – zawierana jest w pierwszej kolejności warunkowa umowa sprzedaży, o której treści notariusz zawiadamia KOWR wysyłając mu wypis tejże umowy (odział KOWR właściwy ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości).

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży.

KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego mu prawa pierwokupu, czego dokonuje w formie aktu notarialnego. Wówczas KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu wypis aktu notarialnego zawierającego ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej, po czym publikuje oświadczenie na swojej stronie internetowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Niezłożenie w terminie miesiąca przez KOWR oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu lub upływ terminu bez odpowiedzi ze strony KOWR – oznacza możliwość zawarcia przez strony umowy przenoszącej własność tej nieruchomości.

Prawo nabycia

Mając do czynienia z czynnością inną niż umowa sprzedaży Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej, jeżeli nabycie następuje w wyniku:

  • zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
  • jednostronnej czynności prawnej lub
  • orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
  • innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego w szczególności:
    I. zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego
    przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
    II. podziału bądź łączenia spółek handlowych,
    III. przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

W przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo nabycia, niezwłocznie zawiadamia się o tej czynności KOWR. Zawiadomienia dokonuje notariusz, nabywca nieruchomości rolnej albo sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny. Do zawiadomienia, obok dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości rolnej, dołącza się wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia.
Prawo nabycia nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia. Przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio.

Należy wskazać najczęściej występujące przypadki wyłączenia prawa nabycia KOWR, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje:

>

przez rolnika indywidualnego w wyniku czego powiększa on gospodarstwo rodzinne, a nabywana nieruchomość jest położona w gminie, w której ma on miejsce zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą,

>

przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,

>

w wyniku dziedziczenia ustawowego oraz działu spadku po dziedziczeniu ustawowym albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,

>

przez osobę bliską zbywcy,

>

za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po 30.04.2016 r. z Zasobu WRSP).

Skutek niezawiadomienia KOWR o prawie pierwokupu / prawie nabycia

Zgodnie z art. 599 §2 Kodeksu cywilnego jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Sprzedaż nieruchomości o powierzchni poniżej 0,3 ha

Nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dlatego można ją zbyć i nabyć bez ograniczeń wynikających z tejże ustawy.

Sprzedaż nieruchomości o powierzchni od 0,3 ha do poniżej 1 ha

Taką nieruchomość rolną może nabyć podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym, jednak wystąpi tu prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Do przeniesienia własności takiej nieruchomości niezbędne będzie zawarcie najpierw umowy warunkowej sprzedaży, której treść notariusz dostarczy właściwemu oddziałowi KOWR. Jeżeli KOWR zrezygnuje z ustawowego prawa pierwokupu lub nie wypowie się co do przysługującego mu prawa pierwokupu w przeciągu miesiąca od zawiadomienia – dokonujemy umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości o powierzchni powyżej 1 ha

W przypadku chęci nabycia nieruchomość rolnej o powierzchni powyżej 1 ha przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym – niezbędne okaże się uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Z wnioskiem o wydanie zgody występuje zbywca nieruchomości, który musi wykazać brak możliwości zbycia nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, nabywca zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej, a w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Zbywca nieruchomości rolnej powinien opublikować ofertę sprzedaży takiej nieruchomości w systemie teleinformatycznym prowadzonym przez właściwy oddział terenowy KOWR lub publikacji oferty dokonuje samodzielnie oddział terenowy KOWR właściwy ze względu na położenie nieruchomości – aby wykazać, że żaden rolnik indywidualny nie był zainteresowany zakupem działki.

Dokumenty niezbędne do sporządzenia umowy sprzedaży:

  1. numer księgi wieczystej

  2. podstawa nabycia – wypis aktu notarialnego (umowy sprzedaży, darowizny) prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia,

  3. zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia, gdy: nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia albo nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,

  4. jeżeli działka ma być wydzielona i założona ma zostać nowa księga wieczysta – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (odpowiednio Urząd Miasta lub Starostwo Powiatowe),

  5. gdy nie wydzielamy działki z obecnej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów, a w przypadku zabudowań na nieruchomości dodatkowo – wypis z rejestru budynków (odpowiednio Urząd Miasta lub Starostwo Powiatowe),

  6. zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (odpowiednio Urząd Miasta, Urząd Gminy),

  7. zaświadczenie o położeniu działki w strefie rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji) (odpowiednio Urząd Miasta, Urząd Gminy),

  8. zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (Starostwo Powiatowe).

Gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, a działka ma powierzchnię powyżej 1ha – potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Gdy nabywca jest rolnikiem indywidualnym musi posiadać:

  • pisemne oświadczenie nabywcy o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego,
  • pisemne oświadczenie nabywcy o  wielkości posiadanych użytków rolnych, których jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem/współużytkownikiem wieczystym  samoistnym posiadaczem/współposiadaczem lub dzierżawcą z dodatkową informacją, czy powierzchnia posiadanych użytków rolnych  przekracza 300 ha użytków.
  • zaświadczenie z Urzędu Gminy o zameldowaniu na pobyt stały,
  • świadectwo/dyplom ukończenia szkoły/studiów wyższych,
  • zaświadczenie z KRUS informujące o okresie podlegania ubezpieczeniu rolników,
  • podstawy nabycia posiadanych już gruntów rolnych.

Zwolnienie od podatku PCC

Zgodnie z art. 9 punkt 2 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – rolnicy dokonujący nabycia gruntów rolnych zwolnieni są obowiązku opłaty podatku PCC, jednak grunty te muszą być sklasyfikowane jako użytki rolne. Zwolnienie przysługuje rolnikowi, jeżeli spełnia wszystkie warunki określone przez ustawę, a wysokość wykorzystanego krajowego limitu skumulowanej kwoty pomocy de minimis w rolnictwie nie przekracza 100%, na dzień podpisania umowy. Zakup gruntów niesklasyfikowanych jako użytki rolne, np. lasów, wyłącza możliwość skorzystania ze zwolnienia, wówczas w przypadku „nieruchomości mieszanych” tj. składających się z użytków rolnych i innych rodzajów gruntów – podatkowi PCC podlegają tylko te inne grunty.

Koszty

  1. podatek od czynności cywilnoprawnych (w przypadku braku zwolnienia),
  2. taksa notarialna obliczana na podstawie wartości przedmiotu sprzedaży + podatek VAT,
  3. opłaty sądowe związane z postępowaniem wieczystoksięgowym i opłata za złożenie wniosku wieczysto księgowego + podatek VAT,
  4. koszt sporządzenia wypisów + podatek VAT

W przypadku umowy warunkowej sprzedaży:

  • przy warunkowej umowie sprzedaży na koszty notarialne składa się połowa taksy notarialnej + podatek VAT oraz koszt wypisów (zależny od ilości stron aktu) – 6 zł za każdą stronę + podatek VAT,
  • przy umowie przeniesienia własności na koszty notarialne składają się: taksa notarialna + podatek VAT, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości), koszt złożenia wniosku wieczystoksięgowego przez notariusza + podatek VAT (246 zł), koszt wypisów (zależny od ilości stron aktu) – 6 zł za każdą stronę + podatek VAT.

W celu poznania dokładnych kosztów zapraszam do kontaktu z Kancelarią.

Potrzebujesz pomocy?
Masz pytania?

Każda sprawa jest indywidualna, dlatego
w przypadku pytań, potrzeby udzielenia informacji o niezbędnych dokumentach lub chęci poznania kosztów notarialnych, zachęcamy do kontaktu z kancelarią.
Każda konsultacja udzielana jest bezpłatnie.

Umów spotkanie