Strona główna > Czynności notarialne > Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej
Kodeks cywilny – art. 46
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Przykładowe orzeczenia:
Definicja z Kodeksu cywilnego zalicza grunt do nieruchomości rolnych, gdy istnieje potencjalna możliwość wykorzystywania go do celów rolnych. Klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków oraz aktualna zabudowa nie zmieniają statutu prawnego nieruchomości w kwestii przynależności do gruntów rolnych.
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego – art. 2 pkt 1)
Nieruchomość rolną – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. (zob. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2009 roku II CSK 9/09)
W praktyce dysponując wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczeniem o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, możemy jednoznacznie stwierdzić, że dana nieruchomość nie podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nieruchomością rolną jest nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami, dla której:
1) nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) która jest przeznaczona jest w miejscowym planie na cele rolne.
W określonych ustawą sytuacjach, w wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej.
W sytuacji, gdy KOWR przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej – zawierana jest w pierwszej kolejności warunkowa umowa sprzedaży, o której treści notariusz zawiadamia KOWR wysyłając mu wypis tejże umowy (odział KOWR właściwy ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości).
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży.
KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego mu prawa pierwokupu, czego dokonuje w formie aktu notarialnego. Wówczas KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu wypis aktu notarialnego zawierającego ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej, po czym publikuje oświadczenie na swojej stronie internetowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.
Niezłożenie w terminie miesiąca przez KOWR oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu lub upływ terminu bez odpowiedzi ze strony KOWR – oznacza możliwość zawarcia przez strony umowy przenoszącej własność tej nieruchomości.
Mając do czynienia z czynnością inną niż umowa sprzedaży Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej, jeżeli nabycie następuje w wyniku:
W przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo nabycia, niezwłocznie zawiadamia się o tej czynności KOWR. Zawiadomienia dokonuje notariusz, nabywca nieruchomości rolnej albo sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny. Do zawiadomienia, obok dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości rolnej, dołącza się wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia.
Prawo nabycia nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia. Przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio.
Należy wskazać najczęściej występujące przypadki wyłączenia prawa nabycia KOWR, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje:
>
przez rolnika indywidualnego w wyniku czego powiększa on gospodarstwo rodzinne, a nabywana nieruchomość jest położona w gminie, w której ma on miejsce zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą,
>
przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,
>
w wyniku dziedziczenia ustawowego oraz działu spadku po dziedziczeniu ustawowym albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
>
przez osobę bliską zbywcy,
>
za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po 30.04.2016 r. z Zasobu WRSP).
Zgodnie z art. 599 §2 Kodeksu cywilnego jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dlatego można ją zbyć i nabyć bez ograniczeń wynikających z tejże ustawy.
Taką nieruchomość rolną może nabyć podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym, jednak wystąpi tu prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Do przeniesienia własności takiej nieruchomości niezbędne będzie zawarcie najpierw umowy warunkowej sprzedaży, której treść notariusz dostarczy właściwemu oddziałowi KOWR. Jeżeli KOWR zrezygnuje z ustawowego prawa pierwokupu lub nie wypowie się co do przysługującego mu prawa pierwokupu w przeciągu miesiąca od zawiadomienia – dokonujemy umowy przenoszącej własność nieruchomości.
W przypadku chęci nabycia nieruchomość rolnej o powierzchni powyżej 1 ha przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym – niezbędne okaże się uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Z wnioskiem o wydanie zgody występuje zbywca nieruchomości, który musi wykazać brak możliwości zbycia nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, nabywca zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej, a w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Zbywca nieruchomości rolnej powinien opublikować ofertę sprzedaży takiej nieruchomości w systemie teleinformatycznym prowadzonym przez właściwy oddział terenowy KOWR lub publikacji oferty dokonuje samodzielnie oddział terenowy KOWR właściwy ze względu na położenie nieruchomości – aby wykazać, że żaden rolnik indywidualny nie był zainteresowany zakupem działki.
Dokumenty niezbędne do sporządzenia umowy sprzedaży:
Gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, a działka ma powierzchnię powyżej 1ha – potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Gdy nabywca jest rolnikiem indywidualnym musi posiadać:
Zwolnienie od podatku PCC
Zgodnie z art. 9 punkt 2 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – rolnicy dokonujący nabycia gruntów rolnych zwolnieni są obowiązku opłaty podatku PCC, jednak grunty te muszą być sklasyfikowane jako użytki rolne. Zwolnienie przysługuje rolnikowi, jeżeli spełnia wszystkie warunki określone przez ustawę, a wysokość wykorzystanego krajowego limitu skumulowanej kwoty pomocy de minimis w rolnictwie nie przekracza 100%, na dzień podpisania umowy. Zakup gruntów niesklasyfikowanych jako użytki rolne, np. lasów, wyłącza możliwość skorzystania ze zwolnienia, wówczas w przypadku „nieruchomości mieszanych” tj. składających się z użytków rolnych i innych rodzajów gruntów – podatkowi PCC podlegają tylko te inne grunty.
Koszty
W przypadku umowy warunkowej sprzedaży:
W celu poznania dokładnych kosztów zapraszam do kontaktu z Kancelarią.