Prawo pierwokupu nieruchomości w związku z inwestycjami Centralnego Portu Komunikacyjnego

Realizacja programu Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) wiąże się z wprowadzeniem szczególnych regulacji dotyczących obrotu nieruchomościami. Jednym z najważniejszych ograniczeń jest ustawowe prawo pierwokupu przysługujące spółce Centralny Port Komunikacyjny Sp. z o.o. W praktyce oznacza to, że sprzedaż niektórych nieruchomości położonych na terenach objętych inwestycjami CPK wymaga przeprowadzenia dodatkowej procedury.

Dwa rodzaje prawa pierwokupu

Przepisy ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym przewidują dwa odrębne prawa pierwokupu:

• dotyczące nieruchomości położonych na obszarze inwestycji CPK,
• dotyczące nieruchomości położonych na obszarze tzw. inwestycji towarzyszących.

Zakres tych uprawnień jest różny, dlatego każda planowana transakcja wymaga indywidualnej analizy stanu prawnego nieruchomości oraz jej lokalizacji.

Czym jest inwestycja CPK?

Przez inwestycję CPK rozumie się przede wszystkim budowę nowego lotniska centralnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, komunikacyjną i towarzyszącą. Obejmuje ona również obiekty i urządzenia niezbędne do funkcjonowania lotniska oraz przedsięwzięcia pozostające z nim w ścisłym związku funkcjonalnym i przestrzennym.

Inwestycje towarzyszące

Odrębną kategorię stanowią inwestycje towarzyszące, które obejmują między innymi:

• budowę i modernizację linii kolejowych,
• rozbudowę dworców kolejowych i infrastruktury kolejowej,
• budowę oraz przebudowę dróg publicznych,
• realizację sieci elektroenergetycznych,
• budowę infrastruktury wodno-kanalizacyjnej i innych urządzeń służących realizacji celu publicznego.

Tereny przeznaczone pod inwestycje towarzyszące mogą znajdować się w znacznej odległości od planowanego lotniska, jednak również podlegają szczególnym regulacjom dotyczącym obrotu nieruchomościami.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość znajduje się na obszarze objętym prawem pierwokupu?

Zakres terenów objętych inwestycją oraz inwestycjami towarzyszącymi jest określany w aktach wykonawczych wydanych na podstawie ustawy o CPK. Informacje o przebiegu tych obszarów można zweryfikować m.in. w publicznych systemach informacji przestrzennej oraz dokumentach publikowanych przez właściwe organy administracji.

Przed planowaną sprzedażą nieruchomości warto ustalić, czy znajduje się ona na obszarze objętym szczególnymi regulacjami. Pozwala to uniknąć nieprzewidzianych komplikacji podczas zawierania umowy.

Kto wykonuje prawo pierwokupu?

Uprawnionym do wykonania prawa pierwokupu jest Centralny Port Komunikacyjny Sp. z o.o. – spółka celowa Skarbu Państwa odpowiedzialna za przygotowanie i realizację programu CPK oraz koordynację inwestycji towarzyszących.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu?

Jeżeli nieruchomość znajduje się na obszarze objętym ustawowym prawem pierwokupu, sprzedaż nie może zostać dokonana od razu w formie ostatecznej umowy przenoszącej własność.

W pierwszej kolejności strony zawierają warunkową umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Następnie spółka CPK otrzymuje możliwość skorzystania z przysługującego jej prawa pierwokupu.

Możliwe są dwa scenariusze:

1. Spółka nie wykonuje prawa pierwokupu – strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości na nabywcę.
2. Spółka wykonuje prawo pierwokupu – wówczas nabywa nieruchomość na warunkach określonych w zawartej wcześniej umowie warunkowej.

Rola notariusza

Przy transakcjach dotyczących nieruchomości położonych na terenach związanych z realizacją CPK szczególne znaczenie ma prawidłowe ustalenie, czy występuje ustawowe prawo pierwokupu. Notariusz każdorazowo bada podstawy prawne transakcji i dobiera odpowiednią formę czynności, tak aby zapewnić jej zgodność z obowiązującymi przepisami.

W przypadku wątpliwości dotyczących statusu nieruchomości lub przebiegu procedury sprzedaży warto skonsultować planowaną transakcję przed podpisaniem umowy.

Więcej informacji na temat Centralnego Portu Komunikacyjnego, w tym aktów prawnych związanych z jego realizacją i ograniczeniami w obrocie nieruchomościami można znaleźć na stronie internetowej: https://www.cpk.pl/pl/.