Strona główna > Baza wiedzy > Darowizna czy umowa dożywocia? Co wybrać przy przekazaniu nieruchomości?
Przekazanie mieszkania, domu lub działki dzieciom albo innym bliskim osobom jeszcze za życia właściciela może nastąpić na kilka sposobów. W praktyce jednymi z najczęściej rozważanych rozwiązań są umowa darowizny oraz umowa o dożywocie.
Obie umowy prowadzą do przeniesienia własności nieruchomości, jednak wywołują odmienne skutki prawne. Różnią się przede wszystkim zakresem ochrony dotychczasowego właściciela, obowiązkami osoby otrzymującej nieruchomość, konsekwencjami podatkowymi oraz wpływem na późniejsze roszczenia o zachowek.
Darowizna czy dożywocie – które rozwiązanie wybrać? Przed podpisaniem aktu notarialnego warto poznać najważniejsze różnice i dopasować rodzaj umowy do konkretnej sytuacji rodzinnej i majątkowej.
Umowa darowizny pozwala na nieodpłatne przekazanie nieruchomości innej osobie.
Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
W praktyce może to być np.:
W przypadku nieruchomości umowa przenosząca własność musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Z chwilą zawarcia umowy obdarowany staje się właścicielem nieruchomości. Jest to bardzo istotna konsekwencja – darczyńca przestaje być jej właścicielem już w momencie zawarcia umowy, a nie dopiero po swojej śmierci.
Rodzice przekazujący mieszkanie lub dom dzieciom często chcą jednocześnie zagwarantować sobie możliwość korzystania z nieruchomości do końca życia. Można wówczas rozważyć ustanowienie na rzecz darczyńcy dożywotniej służebności osobistej mieszkania. Należy jednak pamiętać, że darowizna ze służebnością mieszkania nie jest tym samym co umowa o dożywocie. Sama służebność zapewnia możliwość korzystania z nieruchomości w określonym zakresie, ale nie powoduje automatycznie powstania po stronie obdarowanego obowiązku utrzymywania darczyńcy czy zapewnienia mu opieki.
To jedna z najczęstszych kwestii pojawiających się przy planowaniu darowizny nieruchomości. Darowizna dokonana za życia spadkodawcy może mieć wpływ na późniejsze rozliczenia z tytułu zachowku. Przy obliczaniu zachowku do spadku co do zasady dolicza się bowiem określone darowizny dokonane przez spadkodawcę.
(Więcej o tym, komu przysługuje zachowek i jak się go oblicza, piszemy w osobnym artykule).
Nie zawsze. Zgodnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku nie dolicza się m.in. darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, jeżeli zostały dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku.
Oznacza to, że:
Ma to szczególne znaczenie przy przekazywaniu nieruchomości dzieciom. Jeżeli rodzic daruje mieszkanie jednemu z dzieci, wartość tej darowizny może mieć znaczenie przy przyszłych rozliczeniach dotyczących zachowku po śmierci rodzica.
Alternatywą dla darowizny może być umowa o dożywocie.
Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z umową o dożywocie.
W przeciwieństwie do darowizny nie jest to więc nieodpłatne przekazanie nieruchomości.
Właściciel przenosi własność nieruchomości, natomiast druga strona zobowiązuje się w zamian do określonych świadczeń na jego rzecz.
Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obowiązki nabywcy obejmują w szczególności:
Zakres świadczeń może zostać odpowiednio określony w treści aktu notarialnego umowy o dożywocie.
Dożywocie jest rozwiązaniem, które warto rozważyć szczególnie wtedy, gdy osoba przekazująca nieruchomość chce jednocześnie zapewnić sobie realne zabezpieczenie na przyszłość.
W przeciwieństwie do zwykłej darowizny nabywca nieruchomości przyjmuje na siebie określone obowiązki wobec dożywotnika.
Treść umowy powinna być dostosowana do rzeczywistych potrzeb stron. W ramach prawa dożywocia można przewidzieć m.in. odpowiednie uprawnienia związane z korzystaniem z nieruchomości czy określone świadczenia na rzecz dożywotnika.
Jedną z najważniejszych różnic pomiędzy darowizną a umową o dożywocie jest ich wpływ na przyszłe rozliczenia spadkowe.
Darowizna jest czynnością nieodpłatną i na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym może zostać uwzględniona przy obliczaniu zachowku.
Umowa o dożywocie jest natomiast umową odpłatną. Prawidłowo zawarta i rzeczywiście wykonywana umowa o dożywocie nie jest darowizną, dlatego wartości nieruchomości przekazanej w ramach dożywocia co do zasady nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku na zasadach dotyczących darowizn.
Jest to szczególnie istotna różnica dla osób, które planują sposób przekazania swojego majątku za życia.
Przepisy przewidują rozwiązania również na wypadek, gdy po zawarciu umowy relacje pomiędzy stronami znacząco się pogorszą.
Jeżeli stosunki pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym ułożą się w taki sposób, że nie można wymagać, aby pozostawali nadal w bezpośredniej styczności, sąd może – na żądanie jednej ze stron – zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę.
W wyjątkowych przypadkach przepisy przewidują także możliwość rozwiązania umowy przez sąd.
Wybierając pomiędzy darowizną a dożywociem, należy również uwzględnić skutki podatkowe.
Darowizna podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn. W przypadku przekazania nieruchomości pomiędzy osobami należącymi do najbliższej rodziny może mieć zastosowanie zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełnione są warunki przewidziane w przepisach. W przypadku umowy zawieranej w formie aktu notarialnego odpowiednich czynności związanych z rozliczeniem podatku dokonuje notariusz.
Umowa o dożywocie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC).
W przypadku przeniesienia własności nieruchomości stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. PCC jest obliczany i pobierany przez notariusza przy zawieraniu aktu notarialnego.
| Darowizna | Umowa o dożywocie | |
| Podstawa prawna | art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego | art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego |
| Charakter umowy | Nieodpłatna | Odpłatna – w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy |
| Forma | Akt notarialny | Akt notarialny |
| Obowiązki nabywcy wobec dotychczasowego właściciela | Brak (prawo do mieszkania można zabezpieczyć np. służebnością osobistą) | M.in. przyjęcie jako domownika, wyżywienie, mieszkanie, pomoc, pielęgnowanie w chorobie, pogrzeb |
| Zachowek | Darowizna może być doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku | Co do zasady wartości nieruchomości nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku |
| Podatek | Podatek od spadków i darowizn – w najbliższej rodzinie możliwe zwolnienie | PCC – 2% wartości rynkowej nieruchomości |
| Konflikt między stronami | – | Sąd może zamienić uprawnienia na dożywotnią rentę, a wyjątkowo rozwiązać umowę |
Nie istnieje jedno rozwiązanie odpowiednie dla każdego przypadku.
Darowizna może odpowiadać sytuacji, w której właściciel chce bezpłatnie przekazać nieruchomość dziecku, wnukowi lub innej osobie i nie oczekuje w zamian świadczeń związanych z jego utrzymaniem. Jeżeli darczyńca zamierza nadal mieszkać w przekazanym domu lub mieszkaniu, warto rozważyć odpowiednie zabezpieczenie jego prawa do korzystania z nieruchomości.
Umowa o dożywocie może być natomiast rozważana, gdy przekazaniu nieruchomości ma towarzyszyć obowiązek zapewnienia dotychczasowemu właścicielowi określonych świadczeń, pomocy lub utrzymania.
Przed dokonaniem wyboru warto uwzględnić również sytuację rodzinną, potencjalne przyszłe roszczenia o zachowek oraz kwestie podatkowe.
Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Notarialną Natalii Serwatko w Białymstoku, przy ul. Sienkiewicza 1/1 lok. 105, w celu ustalenia dokumentów niezbędnych do sporządzenia umowy darowizny lub umowy o dożywocie oraz kosztów planowanej czynności.
