Często spotykaną prośbą klientów Kancelarii Notarialnej jest umieszczenie zapisu w akcie notarialnym „że przejście własności nieruchomości nastąpi dopiero z chwilą zapłaty całej ceny sprzedaży”, jednakże zgodnie z obowiązującym prawem – przejście własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu przez strony umowy i notariusza, a ustanowienie w tym zakresie warunku jest niedopuszczalne.
Stres Klientów jest jak najbardziej uzasadniony, ponieważ na szali mamy pokaźną sumę pieniędzy. Każda ze stron umowy pragnie zadbać o swoje interesy, jednakże notariusz stoi na straży należytego zabezpieczenia praw i interesów obu stron czynności. Poniżej znajdują się powszechne sposoby zabezpieczenia zapłaty ceny przy umowie sprzedaży.
I. Art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego, tzw. „Trzy siódemki”
Najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży jest złożenie przez kupującego oświadczenia w akcie notarialnym, że zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu umówioną cenę w określonym terminie i w stosunku do tego zobowiązania poddaje się wprost z tego aktu notarialnego egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt. 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
Tymże sposobem zabezpieczamy nie tylko zobowiązanie zapłaty sumy pieniężnej, ale również obowiązek wydania nieruchomości w określonym terminie.
A w praktyce, co dają „trzy siódemki” dla Sprzedającego?
Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym daje sprzedającemu, który nie otrzymał zapłaty ceny (lub jej części) w umówionym terminie, możliwość zwrócenia się do Sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Wówczas gdy akt notarialny opatrzony jest klauzulą wykonalności kolejnym krokiem jest wystąpienie z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przez komornika. Poprawnie sporządzony rygor egzekucji skraca czas egzekwowania należności i dochodzenia swoich praw.
Akt notarialny zawierający rygor egzekucji, opatrzony w klauzulę wykonalności, jest dokumentem równym wyrokowi sądowemu w sprawie o zapłatę należności, jednakże wierzyciel nie musi przechodzić przez długotrwały proces sądowy.
II. Depozyt notarialny
Coraz częściej w praktyce notarialnej strony umowy sprzedaży zabezpieczają zapłatę ceny poprzez złożenie sumy pieniężnej do depozytu notarialnego, czyli na specjalny rachunek bankowy prowadzony przez Kancelarię Notarialną. Takie rozwiązanie daje sprzedającemu komfort psychiczny, ponieważ posiada pewność, że kupujący posiada wystarczające środki finansowe na zakup nieruchomości.
Zgodnie z art. 108 ustawy Prawo o notariacie, notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, w celu wydania ich konkretnej osobie. Z przyjęcia depozytu notariusz sporządza protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej pieniądze, określa tożsamość osoby, której ma zostać wydany depozyt, wskazuje zdarzenie, od którego uzależnione jest wydanie oraz termin wydania.
Powyższe zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży wiąże się z dodatkową opłatą notarialną.
III. Rachunki bankowe w tych samych Bankach
Polecanym rozwiązaniem jest założenie przez Sprzedającego i Kupującego rachunków bankowych w tym samym Banku oferującym bankowość elektroniczną. Strona kupująca może dokonać przelewu środków pieniężnych na rachunek strony sprzedającej w trakcie czynności notarialnej. Wówczas określona kwota pieniężna pojawia się na rachunku bankowym sprzedającego w czasie rzeczywistym (niemalże natychmiast), dzięki czemu strony umowy mogą bezpiecznie podpisać akt notarialny.
